En México, solo uno de cada tres personas es dueña de su vivienda y para millones, el acceso a condiciones habitacionales dignas depende del mercado de alquileres. En los últimos años, el panorama inmobiliario en muchos países desarrollados vivió transformaciones profundas.
El auge del trabajo remoto y el deseo de alejarse de espacios congestionados provocaron un alza notable en el precio de bienes raíces. Sin embargo, en México el comportamiento del mercado ha sido diferente. Lejos de un encarecimiento generalizado y sostenido, los datos disponibles muestran una realidad distinta.
Alquileres a la baja
De acuerdo con los datos que reporta el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI), entre enero de 2010 y abril de 2025, el precio de los alquileres a nivel nacional creció a una tasa menor que la inflación (ver primera gráfica).
De los 172 meses considerados, solamente en seis ocasiones los alquileres crecieron por encima de la inflación. Precios de alquiler creciendo a un ritmo anual promedio de 2.54 por ciento y con una muy baja variabilidad (varianza de 0.4), ofrecen el tipo de estabilidad que las autoridades monetarias en México quisieran ver en todos los mercados.
Sin embargo, la diferencia entre el incremento de los alquileres y la inflación significa que la rentabilidad real que obtuvieron los arrendadores cayó en ese periodo en un 42 por ciento. Además, como muestra la segunda gráfica, la caída no responde a lo ocurrido en alguna zona en particular, es algo generalizado. ¿Qué negocio aguanta tanto tiempo con pérdidas continuas?
Estas caídas en términos reales resultan llamativas porque contrastan con la percepción dominante entre autoridades y agentes inmobiliarios, quienes aseguran que el precio del alquiler ha subido considerablemente. Así, por ejemplo, algunos medios afirman que incrementos anuales superiores al 20 por ciento en los alquileres en la Ciudad de México fueron uno de los motivos por los que la autoridad hizo ajustes a la ley para acotar los incrementos en los alquileres. ¿Cómo es posible que la percepción no coincida con los datos oficiales?
Visibles e invisibles
Sí, hay zonas de alto dinamismo donde el precio de los alquileres se disparó: áreas con alta presencia de nómadas digitales y zonas donde las plataformas como Airbnb poseen espacios para alquilar. En esos lugares, la demanda ha elevado los precios de forma notable, alimentando una narrativa de gentrificación y encarecimiento generalizado.
Pero junto a dichos núcleos existen vastas áreas urbanas donde los alquileres se fijan de manera informal, muchas veces sin intermediación profesional. En esos espacios quizás se está registrando la caída de los alquileres en términos reales. Los bajos incrementos nominales podrían provenir de propietarios que en un contexto de inseguridad jurídica son renuentes a subir precios por temor a perder buenos inquilinos, de personas que no varían sus precios debido a que alquilan a conocidos o de errores en la recolección de información como consecuencia de la informalidad de las transacciones.
Medición y consecuencias
Dado que la mayoría de los contratos de alquiler de casas y departamentos en México se establecen entre particulares y no pasan por corredores inmobiliarios ni plataformas digitales, ¿cómo hace el INEGI para recopilar de manera quincenal las variaciones en el alquiler?
El trabajo no es fácil. De acuerdo con información proporcionada por el INEGI, cada mes se busca obtener información de los cambios en el precio de alquiler de 1,126 viviendas a nivel nacional, ubicadas en 55 áreas geográficas. Si bien sería lógico pensar que las viviendas encuestadas deberían estar experimentando en ese mes la llegada de un nuevo inquilino o la renovación de un contrato que justifique un posible cambio en el precio del alquiler, esto no se especifica en el documento metodológico disponible en el portal de esta institución pública. El tamaño de la muestra y el hecho de que incluya información de viviendas independientemente de si los contratos de alquiler han expirado podrían ser algunas de las razones por las que el índice de precios de los alquileres muestra tan poca variación.
Si los datos de INEGI fueran correctos, las pérdidas de los arrendadores son notables. Y si a eso se le suma el aumento en los costos de mantenimiento, la inseguridad jurídica para desalojar a inquilinos morosos y la baja protección legal para los propietarios, el resultado debería ser una progresiva contracción de la oferta de bienes inmuebles para alquilar y/o de la calidad de inmuebles que se ofrecen. Eventualmente los precios de alquiler deberían comenzar a subir a un mayor ritmo. Mientras tanto, el bienestar de arrendadores y arrendatarios debería caer.
Pero si los datos recolectados están mal, otras estadísticas como la inflación también serían erróneas.
Precio de Alquileres e Inflación
Entre los muchos productos y servicios que se utilizan para medir la inflación hay dos vinculados al mercado de la vivienda: el precio de los alquileres y el valor que los propietarios estarían dispuestos a pagar por habitar la vivienda que poseen y habitan, concepto conocido como renta imputada a la vivienda propia.
Al preguntar a varias personas cuánto estarían dispuestas a pagar de alquiler por habitar su casa propia, nadie supo darme una cifra. Muchas me dijeron que tendrían que averiguar en cuánto se alquilan propiedades similares a la suya en la zona donde viven. Suena lógico y los datos que provee el INEGI parecen confirmar dicha práctica, pues los cambios que mes a mes tienen los precios de los alquileres y la renta imputada a nivel nacional tienden a ser prácticamente idénticos.
Dado lo anterior, el precio del alquiler es una variable clave en el cálculo de la inflación, la cual se estima a partir de un promedio ponderado de la variación de miles de productos y servicios. En este cálculo, los alquileres tienen una participación del 16.6 por ciento: 2.8 por ciento corresponde al alquiler pagado y el resto a la renta imputada de la vivienda propia. Esto convierte al precio de los alquileres en el componente con mayor peso en el cálculo de la inflación, seguido por los precios asociados a loncherías, fondas, torterías y taquerías, con un ponderador de 5.5 por ciento, y la gasolina de bajo octanaje, con un peso relativo de 4.8 por ciento.
Resulta curioso observar incrementos en los alquileres inferiores al 2.6 por ciento anual, especialmente en últimas épocas cuando el costo de mantener y reparar la vivienda ha subido más que la inflación, los salarios mínimos se han duplicado y las transferencias sociales se han expandido fuertemente. Más aún si se considera que estos aumentos moderados en el precio del alquiler implican pérdidas continuas para los arrendadores.
Si las variaciones en el precio del alquiler reportadas por el INEGI fueran inferiores a las que realmente se observan en el mercado, entonces los datos de inflación también estarían subestimados. A modo de ejemplo, supongamos que el precio del alquiler hubiera aumentado al mismo ritmo que el costo de reparación y mantenimiento de la vivienda, el cual creció a una tasa anual de 7.9 por ciento entre 2021 y 2023. Si los alquileres hubieran seguido esa misma trayectoria, la inflación general habría sido, en cada uno de estos años, 0.88 puntos porcentuales más alta. Esto implicaría por ejemplo que, en lugar de reportar una inflación anual de 4.67 por ciento en 2023, la cifra habría sido de 5.55 por ciento.
Si los datos que reporta el INEGI están subestimando el nivel y la variabilidad de la inflación, entonces los cálculos de otras variables, como la evolución del poder adquisitivo o del tipo de cambio real, también serían erróneos. Mejorar la calidad de los datos sobre alquileres es esencial para lograr un diagnóstico macroeconómico más preciso.